回迁房和商品房的区别,回迁房能买吗?

来源：吉屋网发布时间：2022-11-11 15:56:19

　　回迁房和商品房的区别在于回迁房是拆迁的补偿房屋，而商品房是开发商出售的房屋;在向银行做抵押时两种价格也有所不同，回迁房能不能买卖需要根据其房产是否获得房产证来确定，没有获得房产证的不能买卖。

　　什么是回迁房?

　　回迁房是政府或者开发商征收土地时，赔给回迁户的房子;回迁房的概念源于拆迁，这是中国特殊的拆迁政策的产物。通俗地讲，回迁房就是拆了之前的房子，在原址上盖的新房。

　　什么是商品房?

　　商品房是经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司(个人、外国公司)向政府机关单位租用土地使用权期限40年、50年、70年开发的房屋，建成后用于市场出售出租，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。商品房又称“大产权房”。从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。

　　回迁房和商品房买卖时有哪些区别?

　　1.价款高低和贷款权利不同。商品房可立即上市，价款相对较高，且可以在银行做抵押进行贷款;而回迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，价格相对低廉且有小产权之说，故不享有商品房的上述权能。

　　2.性质不同。对于回迁房的性质，分为以下几种：若拆迁的是商品房，回迁房自然应当是商品房;若拆迁的是集体土地上的私房，或者是经济适用房，回迁房的性质一般不是商品房。

　　回迁房性质不同时，回迁房与商品房会有哪些区别呢?

　　(1)买卖权限不同。若回迁房的性质为经济适用房，则按照经济适用房的规定，不得买卖。

　　(2)土地出让金的缴纳问题。集体土地上的私房拆迁的回迁房，回迁房的所占土地性质，一般是划拨所得，没有交土地出让金，正式办理过户手续时，需交土地出让金。

　　(3)产权年限不同。如果回迁房是用作住宅的话，那么产权年限是70年;如果回迁房是用作综合用地的话，那么产权年限是50年;如果回迁房是用作商业经营的话，那么产权年限是40年。

　　3.买卖双方的关系不同。商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》，房屋的价款在合同中进行约定。而拆迁安置房屋的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。

　　4.由于上述买卖双方关系不同，回迁房业主可能有房产证或者开发商的回迁协议，这导致到手的回迁房买卖权限可能与商品房不同。

　　若回迁房的业主有房产证，可以走正常的二手买卖或租赁交易的流程，与商品房交易相同，因为在二手交易的过程中，房产证是房管局认可，并受其监督的，所以，有《房产证》的回迁房都是可以正常在房管局过户转名的。

　　若业主手中只有开发商的回迁协议没有房产证，在做二手房交易时是不能在房地产交易中心做过户和改名的，与商品房交易不同，因为回迁协议只是业主与开发商之间的私人商业协议，此协议并没有得到房管局的认可，如果购房者和业主在没有获得房屋产权的情况下进行交易，属于私下交易，是不合法的行为。

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